Nota: 1.324 unidades não repassadas no trimestre (~R$ 310 mi de vendas não contabilizadas) impactaram ~R$ 77 mi de caixa. A margem bruta reportada inclui 0,7 p.p. de efeito não operacional (estorno de PDD/AVP de cessão Pro Soluto), resultando em 29,5% na margem ajustada.

Por que isso importa agora

• Ciclo do MCMV mais favorável em anos: Melhoria contínua de parâmetros do programa (renda, juros sociais) e criação da Faixa 4 (renda até R$ 12 mil, imóveis até R$ 500 mil, juros até 10% a.a.), além de cheques estaduais em ~60% dos estados em que a MRV atua. Isso sustenta preço acima da inflação e expansão de lançamentos.

• Margem em recuperação no Brasil: Margem bruta de 30,2% (29,5% ajustada), ticket médio em alta e G&A/ROL em queda (tendência). O mix e a disciplina de custo (Projeto Lego e linearização) começam a aparecer na margem.

• Caixa virando a chave: Geração de caixa consolidada positiva ex-swaps no 2T25, com backlog de repasses estaduais represados tendendo à normalização (RS já regularizado). Ao destravar, converte-se em receita e caixa.

• Destravamento via Resia: Plano de desinvestimento até 2026, desalavancagem (~US$ 365 mi de redução de dívida líquida esperada), impairment já reconhecendo perdas do “legado” e uma Nova Resia asset-light, com receitas de fees e menos capital próprio.

• Assimetria de valuation: Em cenário base, lucro de ~R$ 800 mi em 2026 e ~R$ 1 bi em 2027 para a operação consolidada pós-limpeza, implicando P/L ~4,5x e ~3,5x, respectivamente. Quando os não recorrentes cessarem e a geração de caixa ficar consistente, o re-rating tende a acontecer.

O que mudou no 2T25

Brasil: volume, preço e margem

• Receita e lucro: Receita cresceu para R$ 2,525 bi e lucro ajustado para R$ 125,5 mi. A margem bruta reportada foi 30,2% (29,5% ajustada), refletindo preço acima da inflação e custos sob controle.

• Comercial: Vendas líquidas atingiram R$ 2,685 bi; lançamentos aceleraram para R$ 3,449 bi e os repasses superaram 9 mil unidades. O ticket médio continuou subindo, apoiado pelo poder de compra do MCMV e por cheques estaduais.

• Operação: Produção em 9.872 unidades, preparando conversão em receita/caixa na sequência. G&A/ROL em queda, e padronização de obra (Projeto Lego) com foco em eficiência.

Geração de caixa e repasses

• Caixa consolidado ex-swaps: R$ 138 mi no 2T25, revertendo saídas anteriores.

• Represamento estadual: 1.324 unidades não repassadas geraram “vazamento” de ~R$ 77 mi de caixa e R$ 310 mi de vendas não reconhecidas. Parte relevante tende a se normalizar nos próximos trimestres, trazendo efeito duplo: receita e caixa.

Resia: desalavancagem e Nova Resia

• Plano 2025–2026: Venda de ativos do legado e Golden Glades, com expectativa de reduzir a dívida líquida em ~US$ 365 mi ao final do ciclo de desinvestimento. Impairment contabilizado no 2T25 já antecipa as perdas do legado, limpando o balanço.

• Operação em locação: Os projetos em estabilização seguem locando bem (ex.: Tributary 95%; Rayzor Ranch 73%; Golden Glades 22% no primeiro mês), preparando a “vitrine” para vendas no mercado institucional.

• Modelo asset-light: A Nova Resia usa menos equity próprio, prioriza dívidas sem consolidação e captura receitas de fee e promote, diminuindo a volatilidade no consolidado da MRV.

Endividamento, custo e duration

• Brasil: Dívida líquida/EBITDA LTM caiu para 1,61x, com trajetória de melhora conforme a geração de caixa se mantiver positiva.

• Evento subsequente: Em 05/08, emissão e liquidação de CRI de R$ 600 mi (séries a CDI 102–103% e IPCA+8,25% a.a.), alongando funding e reduzindo risco de refinanciamento no curto prazo.

Valuation e assimetria

• Narrativa de re-rating: O mercado precifica a dor de curto prazo da Resia e subvaloriza o ciclo estrutural do MCMV. Mantido o compasso atual (margem bruta ~29–30%, lançamentos >R$ 3 bi/trim, repasses normalizando e caixa positivo sequencial), a assimetria de P/L 3,5–4,5x para 2026–2027 fica evidente.

• O que o preço precisa ver: Dois a três trimestres de caixa positivo, queda consistente de Dívida Líquida/EBITDA Brasil, notícias de desinvestimentos da Resia dentro/above guidance e margens estáveis.

Riscos, gatilhos e checklist

Riscos e monitoramentos

• Repasses/CEF e cheques regionais: Velocidade de solução dos impedimentos e conversão do backlog (1.324 unidades) em caixa/receita.

• Custo de financiamento: Sensibilidade a CDI/TR e spreads em CRIs/debêntures; atenção a custos e duration do passivo.

• Execução operacional: Padronização (“Projeto Lego”), linearização e disciplina de custo unitário na obra.

• Resia: Ritmo e preço das vendas de ativos, cap rates nos EUA, cronograma de desalavancagem e eventuais impairments adicionais.

Gatilhos para o papel nos próximos 6–12 meses

• Normalização dos repasses estaduais: Conversão das 1.324 unidades represadas em receita e caixa.

• Sequência de caixa positivo: Dois ou três trimestres seguidos, com queda de Dívida Líquida/EBITDA no Brasil.

• Desinvestimentos na Resia: Anúncios dentro/acima do plano, reduzindo dívida e incerteza no consolidado.

Checklist final para o investidor

• Lançamentos: Confirmar manutenção > R$ 3 bi por trimestre.

• Margem: Monitorar margem bruta ajustada ≥ 29% nas próximas leituras.

• Caixa: Acompanhar geração de caixa consolidada positiva por 2–3 trimestres consecutivos.

• Dívida: Rever covenants e cronograma de dívida após o CRI de agosto (custo e duration).

• Resia: Checar updates de contratos assinados, preços, cap rates e impacto na dívida líquida.

FAQ

• Como a Faixa 4 do MCMV impacta a MRV? Resposta: Amplia o mercado endereçável (renda até R$ 12 mil e imóveis até R$ 500 mil), favorece tíquete médio, dá flexibilidade de produto e sustenta volumes e margens em praças com maior renda.

• Qual o efeito prático das unidades não repassadas no trimestre seguinte? Resposta: Ao normalizar, as vendas entram na receita (quando repassadas) e o caixa melhora com a liberação de crédito ao cliente final, reduzindo o descasamento produção x repasse.

• O que muda com a Nova Resia no lucro consolidado? Resposta: Menos consumo de caixa e menos volatilidade por menor uso de equity e foco em receitas de fees e promote; com o legado desinvestido, o consolidado tende a refletir melhor o core Brasil.

Veja também: Tupy TUPY3 resultados 2T25: análise completa e tese para 2026

Lembre-se: investir em ações envolve riscos. Este conteúdo tem caráter educacional e não constitui recomendação de investimento. Sempre consulte um profissional qualificado antes de tomar decisões financeiras.

MRVE3 pós-Resia: como capturar o desconto no valuation em meio ao melhor ciclo do MCMV

Se você acompanha MRVE3, provavelmente está cansado da sensação de que os “não recorrentes” engolem qualquer avanço no Brasil. O problema: a Resia distorce a foto consolidada e mascara a melhora estrutural no (Minha Casa Minha Vida)MCMV. Isso gera ruído, medo e decisões defensivas. A solução: ler o 2T25 por baixo do consolidado, focar na curva de caixa no Brasil, no plano de desalavancagem da Resia e nos gatilhos de 6–12 meses que podem destravar o re-rating. Vamos direto ao ponto.

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