MRVE3 2T25: leitura pós-Resia, MCMV e valuation

Nota: 1.324 unidades não repassadas no trimestre (~R$ 310 mi de vendas não contabilizadas) impactaram ~R$ 77 mi de caixa. A margem bruta reportada inclui 0,7 p.p. de efeito não operacional (estorno de PDD/AVP de cessão Pro Soluto), resultando em 29,5% na margem ajustada.

Por que isso importa agora

• Ciclo do MCMV mais favorável em anos: Melhoria contínua de parâmetros do programa (renda, juros sociais) e criação da Faixa 4 (renda até R$ 12 mil, imóveis até R$ 500 mil, juros até 10% a.a.), além de cheques estaduais em ~60% dos estados em que a MRV atua. Isso sustenta preço acima da inflação e expansão de lançamentos.

• Margem em recuperação no Brasil: Margem bruta de 30,2% (29,5% ajustada), ticket médio em alta e G&A/ROL em queda (tendência). O mix e a disciplina de custo (Projeto Lego e linearização) começam a aparecer na margem.

• Caixa virando a chave: Geração de caixa consolidada positiva ex-swaps no 2T25, com backlog de repasses estaduais represados tendendo à normalização (RS já regularizado). Ao destravar, converte-se em receita e caixa.

• Destravamento via Resia: Plano de desinvestimento até 2026, desalavancagem (~US$ 365 mi de redução de dívida líquida esperada), impairment já reconhecendo perdas do “legado” e uma Nova Resia asset-light, com receitas de fees e menos capital próprio.

• Assimetria de valuation: Em cenário base, lucro de ~R$ 800 mi em 2026 e ~R$ 1 bi em 2027 para a operação consolidada pós-limpeza, implicando P/L ~4,5x e ~3,5x, respectivamente. Quando os não recorrentes cessarem e a geração de caixa ficar consistente, o re-rating tende a acontecer.

O que mudou no 2T25

Brasil: volume, preço e margem

• Receita e lucro: Receita cresceu para R$ 2,525 bi e lucro ajustado para R$ 125,5 mi. A margem bruta reportada foi 30,2% (29,5% ajustada), refletindo preço acima da inflação e custos sob controle.

• Comercial: Vendas líquidas atingiram R$ 2,685 bi; lançamentos aceleraram para R$ 3,449 bi e os repasses superaram 9 mil unidades. O ticket médio continuou subindo, apoiado pelo poder de compra do MCMV e por cheques estaduais.

• Operação: Produção em 9.872 unidades, preparando conversão em receita/caixa na sequência. G&A/ROL em queda, e padronização de obra (Projeto Lego) com foco em eficiência.

Geração de caixa e repasses

• Caixa consolidado ex-swaps: R$ 138 mi no 2T25, revertendo saídas anteriores.

• Represamento estadual: 1.324 unidades não repassadas geraram “vazamento” de ~R$ 77 mi de caixa e R$ 310 mi de vendas não reconhecidas. Parte relevante tende a se normalizar nos próximos trimestres, trazendo efeito duplo: receita e caixa.

Resia: desalavancagem e Nova Resia

• Plano 2025–2026: Venda de ativos do legado e Golden Glades, com expectativa de reduzir a dívida líquida em ~US$ 365 mi ao final do ciclo de desinvestimento. Impairment contabilizado no 2T25 já antecipa as perdas do legado, limpando o balanço.

• Operação em locação: Os projetos em estabilização seguem locando bem (ex.: Tributary 95%; Rayzor Ranch 73%; Golden Glades 22% no primeiro mês), preparando a “vitrine” para vendas no mercado institucional.

• Modelo asset-light: A Nova Resia usa menos equity próprio, prioriza dívidas sem consolidação e captura receitas de fee e promote, diminuindo a volatilidade no consolidado da MRV.

Endividamento, custo e duration

• Brasil: Dívida líquida/EBITDA LTM caiu para 1,61x, com trajetória de melhora conforme a geração de caixa se mantiver positiva.

• Evento subsequente: Em 05/08, emissão e liquidação de CRI de R$ 600 mi (séries a CDI 102–103% e IPCA+8,25% a.a.), alongando funding e reduzindo risco de refinanciamento no curto prazo.

Valuation e assimetria

• Narrativa de re-rating: O mercado precifica a dor de curto prazo da Resia e subvaloriza o ciclo estrutural do MCMV. Mantido o compasso atual (margem bruta ~29–30%, lançamentos >R$ 3 bi/trim, repasses normalizando e caixa positivo sequencial), a assimetria de P/L 3,5–4,5x para 2026–2027 fica evidente.

• O que o preço precisa ver: Dois a três trimestres de caixa positivo, queda consistente de Dívida Líquida/EBITDA Brasil, notícias de desinvestimentos da Resia dentro/above guidance e margens estáveis.

Riscos, gatilhos e checklist

Riscos e monitoramentos

• Repasses/CEF e cheques regionais: Velocidade de solução dos impedimentos e conversão do backlog (1.324 unidades) em caixa/receita.

• Custo de financiamento: Sensibilidade a CDI/TR e spreads em CRIs/debêntures; atenção a custos e duration do passivo.

• Execução operacional: Padronização (“Projeto Lego”), linearização e disciplina de custo unitário na obra.

• Resia: Ritmo e preço das vendas de ativos, cap rates nos EUA, cronograma de desalavancagem e eventuais impairments adicionais.

Gatilhos para o papel nos próximos 6–12 meses

• Normalização dos repasses estaduais: Conversão das 1.324 unidades represadas em receita e caixa.

• Sequência de caixa positivo: Dois ou três trimestres seguidos, com queda de Dívida Líquida/EBITDA no Brasil.

• Desinvestimentos na Resia: Anúncios dentro/acima do plano, reduzindo dívida e incerteza no consolidado.

Checklist final para o investidor

• Lançamentos: Confirmar manutenção > R$ 3 bi por trimestre.

• Margem: Monitorar margem bruta ajustada ≥ 29% nas próximas leituras.

• Caixa: Acompanhar geração de caixa consolidada positiva por 2–3 trimestres consecutivos.

• Dívida: Rever covenants e cronograma de dívida após o CRI de agosto (custo e duration).

• Resia: Checar updates de contratos assinados, preços, cap rates e impacto na dívida líquida.

FAQ

• Como a Faixa 4 do MCMV impacta a MRV? Resposta: Amplia o mercado endereçável (renda até R$ 12 mil e imóveis até R$ 500 mil), favorece tíquete médio, dá flexibilidade de produto e sustenta volumes e margens em praças com maior renda.

• Qual o efeito prático das unidades não repassadas no trimestre seguinte? Resposta: Ao normalizar, as vendas entram na receita (quando repassadas) e o caixa melhora com a liberação de crédito ao cliente final, reduzindo o descasamento produção x repasse.

• O que muda com a Nova Resia no lucro consolidado? Resposta: Menos consumo de caixa e menos volatilidade por menor uso de equity e foco em receitas de fees e promote; com o legado desinvestido, o consolidado tende a refletir melhor o core Brasil.

Veja também: Tupy TUPY3 resultados 2T25: análise completa e tese para 2026

Lembre-se: investir em ações envolve riscos. Este conteúdo tem caráter educacional e não constitui recomendação de investimento. Sempre consulte um profissional qualificado antes de tomar decisões financeiras.

Se você acompanha MRVE3, provavelmente está cansado da sensação de que os “não recorrentes” engolem qualquer avanço no Brasil. O problema: a Resia distorce a foto consolidada e mascara a melhora estrutural no (Minha Casa Minha Vida)MCMV. Isso gera ruído, medo e decisões defensivas. A solução: ler o 2T25 por baixo do consolidado, focar na curva de caixa no Brasil, no plano de desalavancagem da Resia e nos gatilhos de 6–12 meses que podem destravar o re-rating. Vamos direto ao ponto.

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